«Спекулятивный фактор»: названы главные причины роста цен на жилье в Казахстане

Казахский научно-исследовательский и проектный институт строительства и архитектуры (АО «КазНИИСА») провел исследование зависимости роста цен на первичную недвижимость от роста цен на основные строительные материалы. Эксперты проанализировали ценовые изменения за последние 20 лет и говорят о наличии серьезного спекулятивного фактора, передает корреспондент Tengrinews.kz.

Так, специалисты КазНИИСа напомнили, что основным механизмом приобретения нового жилья является привлечение заемных средств. Именно уровень доступности ипотеки является фактором регулирования массового спроса.

По данным Национального банка, объем ипотечного кредитования за последние 10 лет вырос в 3,7 раза. Однако динамика роста не является однородной. Если с 2011 по 2013 год объем ипотечного кредитования увеличивался (на 37 процентов), то с 2014 по 2017 год наблюдалось незначительное снижение спроса. Наибольший рост объемов ипотеки — в 2,8 раза — произошел в 2017-2021 годах: с 879 до 2 453 миллиардов тенге.

За этот же период времени с 2011 по 2020 год объем строительства квартир увеличился почти в три раза (с 2,96 до 8,76 миллиона квадратных метров). Серьезный объем строительства запланирован и на 2021 год.

Однако бурный рост ипотечного кредитования вызвал рост не только объемов строительства, но и рост цен на жилье. Динамика цен с 2011 года по май 2021 года в среднем по Казахстану (данные Национального бюро статистики) показывает, что за 11 лет новое жилье подорожало со 154 до 336 тысяч тенге за квадратный метр, то есть более чем в 2,2 раза.

При этом в 2021 году цены на жилье показывают агрессивный рост: за первые пять месяцев квадратный метр в новостройках Нур-Султана подорожал на 9,2 процента, а в целом по стране — на 9,1 процента.

Застройщики связывают резкое подорожание цен на жилье в первую очередь с подорожанием арматурной стали.

Специалисты КазНИИСА отследили динамику цен на стальную арматуру за 2015-2021 годы. За данный период удорожание произошло более чем в четыре раза. Наибольший рост цен на данный материал опять же произошел за последние семь месяцев. С декабря 2020 года по май 2021 года арматура подорожала более чем в два раза. Основной причиной роста является резкий рост цен на стальной прокат на мировых рынках, прежде всего в Китае, США, ЕС.

Однако аналитика показывает, что подорожание арматурной стали не всегда напрямую отражалось на стоимости жилья в Казахстане.

Резкий скачок цен на арматуру наблюдался в 2016-2017 годах. Тогда сталь арматурная подорожала за год с 95,6 до 192,6 тысячи тенге за тонну при строительстве в Нур- Султане. Но квартиры в новостройках в этот период в сравнении с 2015 годом, напротив, подешевели. В 2015 году квадратный метр жилья в новостройках стоил 335 тысяч тенге, в 2016 году его продавали уже по 307 тысяч тенге, а в 2017 году — по 322 тысячи тенге за квадратный метр.

Таким образом, несмотря на значительное повышение цен на арматуру в 2016-2017 годах, новые квартиры подорожали всего на 4,8 процента за этот период, что укладывается в инфляционный коридор.

А в сравнении с 2015 годом, когда арматура стоила 84,3 тысячи тенге, квартиры в новостройках в 2017 году подешевели, тем самым указывая на отсутствие прямой зависимости цены квадратного метра от стоимости металла.

В 2016-2017 годах арматурная сталь подорожала и в Алматы. Цены на новые квартиры поднялись с 305 до 321 тысячи тенге за квадратный метр, что в процентном соотношении составило 5,2 процента, то есть не вышли за рамки прогнозированной инфляции.

«Строящиеся жилые здания по металлоемкости условно можно разбить на три вида: монолитные (70 килограммов арматурной стали на квадратный метр), возводимые из железобетонных конструкций заводского изготовления, проще говоря, ЖБИ (30 килограммов на квадратный метр) и кирпичные (15 килограммов на квадратный метр). Значит, удорожание стальной арматуры за прошедший год на 200 тенге — с 250 до 450 тенге за килограмм — приведет к удорожанию одного квадратного метра жилья в монолитном доме на 14 тысяч тенге, в доме из ЖБИ — на шесть тысяч тенге, а в кирпичном — на три тысячи тенге.

«Детальный анализ удорожания цен на другие основные строительные материалы показывает гораздо меньшее удорожание, чем стальной прокат, и существенно меньшее влияние на стоимость квадратного метра жилья, чем декларируют застройщики», — объясняет генеральный директор АО «КазНИИСА» Бегман Кульбаев.

К тому же на стоимость жилья влияет не только цена строительных материалов, но и стоимость земельного участка, инженерных коммуникаций, заемных банковских средств, а также стоимость трудовых ресурсов, которые в этом году из-за пандемии оказались в дефиците, говорит Бегман Кульбаев.

«Если резкий скачок цен на арматурную сталь в текущем году еще можно объяснить подорожанием металла на мировых рынках, то к ценам на остальные строительные материалы возникает много вопросов. В том числе и по их спекулятивной составляющей, доказательством чему являются результаты расследования, проведенного уполномоченными органами.

В текущем году застройщики, ссылаясь на бурный рост цен на строительные материалы, кинулись настаивать на пересмотре цен на строящееся жилье по действующим договорам. Я не говорю про социальную ответственность, которую строительные компании могли бы проявить в непростое время пандемии, но они даже не объясняют формирование конечной стоимости. На мой взгляд, такая ситуация недопустима.

Анализ наших специалистов, который приведен выше, показывает, что даже новый уровень цен на строительные материалы позволяет компаниям безубыточно строить в рамках уже заключенных контрактов,» — считает руководитель АО «КазНИИСА».